贵州区域种猪场租赁费用调研报告

目前贵州生猪养殖企业获取种猪场主要有三种方式，分别是自建、租赁、代养合作。本报告重点围绕近年来贵州区域内生猪养殖头部企业的种猪场租赁方式和租金费用进行调研，形成报告如下：

一、调研样本

1、样本企业：调研涉及7家生猪养殖企业，包含生猪养殖头部上市企业、中等规模生猪养殖企业、民营企业、国有企业。企业名称为贵州正大农牧食品有限公司、贵州三都正邦养殖有限公司、贵州日泉农牧有限公司、贵州台江德康农牧有限公司、贵州松桃德康农牧有限公司、贵州松桃铁骑力士牧业有限公司、贵州风行农牧科技有限公司。

2、样本地区：调研的生猪养殖项目涉及贵州省松桃县、织金县、大方县、播州区、独山县、平塘县、息烽县、台江县8个县级行政区域。

3、样本时间：调研数据涵盖2017年4月-2022年1月。

4、样本数据来源：报告涉及的10个费用数据来源于企业正式合同、协议、工作报告以及政府正式红头文件。

二、租赁种猪场的主要来源及租金的核算基础

目前贵州区域租赁的种猪场主要有三个来源：个体自有资金建设的圈舍、政府拨付的扶贫资金或财政产业基金建设的圈舍、大型企业集团金融担保贷款+个体自有资金建设的圈舍。与圈舍来源相对应，主要有三种租金核算基础：种猪存栏数量、固定资产投资总额、年断奶头数。另外部分圈舍租赁还会约定以某一肥猪价格为参照的分红条款，当生猪价格上涨，超过约定价格时，则按照一定比例对超价部分进行分红。

1、个体利用自有资金建设的圈舍：一般以种猪存栏数量作为租金核算的基础，结合市场行情，按照元/头/年的标准计算租金总额，大部分以年为单位支付租金。租赁此类圈舍的主要为正邦集团贵州区域公司，其他养猪企业针对个体投资的圈舍一般采用代养合作的利益联结模式。

2、政府下属企业、村集体、农村合作社利用各级拨付的扶贫资金或财政产业基金建设的圈舍：一般以审计部门确定的圈舍固定资产投资总额作为租金核算的基础，结合市场行情和所使用资金的政策要求，按照投资总额的百分比计算租金，基本上以年为单位支付租金。德康农牧、铁骑力士、日泉农牧的贵州区域公司主要租赁此类圈舍。

3、大型企业集团提供金融担保贷款+个体自有资金建设的圈舍：一般以年断奶头数作为租金核算的基础，结合市场行情，按照元/头计算租金总额，因为要支付银行本金及利息，一般以月为单位核算租金，先扣除支付银行款项后，再将剩余的租金支付给业主方。正大集团贵州区域公司多采用此类模式租赁圈舍。

三、租金费用、支付方式以及合作双方的责任划分

（一）个体利用自有资金建设圈舍的租赁费用，一般以种猪存栏量为参照，约为1500元/头/年，配套保育育肥的一般不低于2000元/头/年，第一次最少支付2年以上租金。圈舍出租后，主要由承租方负责圈舍整改、证照办理、外围关系处理，出租方承诺帮助协调。此类圈舍最大的问题是证照不齐、圈舍质量差，接手后要进行大量整改。

证明案例（2个）：

1、三都正邦养殖有限公司织金县兴伟猪场租赁项目。该项目于2019年7月签约，存栏1000头母猪，同时配套保育舍，年租金为200万元/年，标准存栏母猪头数*2000元/头/年，租赁时间为10年，第一次支付5年租金1000万元，第六年起一年一付。详见附件1:《正邦公司兴伟猪场租赁协议》第1-2页一、三、四条款。

2、三都正邦养殖有限公司织金县兴伟猪场租赁项目。该项目于2020年6月签约，存栏4500头母猪，年租金为675万元/年，标准存栏母猪头数*1500元/头/年，租赁时间为5年，第一次支付2年租金1350万元，第三年起一年一付。详见附件2:《正邦公司珊和锦猪场租赁协议》第1-2页的一、三、四条款。

（二）政府下属企业、村集体、农村合作社利用各级拨付的扶贫资金或财政产业基金建设圈舍的租赁费用，以圈舍固定资产投资总额作为参照，调研项目的年租金比例为6.5%-10.1%之间，其中2019年下半年之后签订的均不低于8%。每年支付一次租金。圈舍出租后，承租方主要负责内部生产事务，外围政府对接、证照办理、外围关系处理由出租方主要负责。此类圈舍最大的问题是固定资产投资普遍高于民营企业的自建圈舍，但有政府保障。

证明案例（5个）：

1、台江德康农牧有限公司贵州省台江县生猪养殖项目。该项目于2017年4月签约，约定猪场年租金为固定资产投资总额的6.5%，租赁时间为10年，租金一年一付。详见附件3:《德康公司贵州省台江县生猪养殖投资协议书》第5页8.2条款。

2、贵州日泉农牧有限公司贵州省独山县生猪养殖项目。该项目于2019年9月签约，租赁时间为12年，约定猪场第一年年租金为固定资产投资总额的8%，最后递增至9%，租金一年一付。承包期满后，按照投资总额的75%进行回购。详见附件4:《日泉公司独山县圈舍租赁及回购合同》第1、3页一、五条款。

3、贵州日泉农牧有限公司贵州省平塘县生猪养殖项目。该项目于2019年12月签约，租赁时间为12年，约定猪场第一年年租金为固定资产投资总额的9%，每年递增至10.1%，租金一年一付。承包期满后，按照投资总额的全价进行回购。详见附件5:《日泉公司平塘县圈舍租赁及回购合同》第1、2、5页二、三、七条款。

4、松桃德康农牧有限公司贵州省松桃县生猪养殖项目。报告提交时间2022年1月，租赁时间为12年，约定猪场年租金为固定资产投资总额的8.33%，租金一年一付。详见附件6:《德康公司关于松桃县黄板种场的租金报告》第2页14-15行。

5、松桃铁骑力士牧业有限公司贵州省松桃县生猪养殖项目。租赁时间为12年，猪场2022年租金为固定资产投资总额的8.8%，租金一年一付。

（三）大型企业集团提供金融担保贷款+个体自有资金建设圈舍的租赁费用，以年断奶头数作为租金核算的基础，2022年按照55元/头计算租金总额，保底单头母猪年断奶头数23头，正常情况下单头母猪年断奶头数能达到28左右，即每头母猪年租金1265-1540元区间。同时约定分红条款。以月为单位核算租金。圈舍出租后，承租方主要负责内部生产事务、外围政府对接、证照办理，出租方主要负责外围关系处理。此类圈舍最大的问题是扣除银行贷款本金及利息后，业主方剩余的租金较低。

证明案例（1个）：

1、贵州正大农牧食品有限公司2022年贵州省圈舍租赁政策。目前该公司在贵州省的圈舍租赁费按照基本费+分红的模式计算。基本费计算标准为每断奶一头合格仔猪给予55元基本费，年保底断奶23头/头母猪。分红以肥猪价格18元/公斤为计算标准，当月该区域肥猪价格超过18元/公斤后，按照超价部分计算分红。圈舍租赁费按月结算，详见附件7:《贵州正大公司2022年的圈舍租赁标准合同截图》第5页8.2条款。

四、贵州省关于扶贫资金和财政产业基金收益率的政策规定

1、贵州省绿色产业扶贫投资基金是贵州省内以农业项目为主要投资对象的政府基金，根据《贵州省绿色产业扶贫投资基金管理办法》（黔脱贫基金领[2018]2号文件）的规定，贵州省政府要求基金公司对外投资的年化收益率以4.5%为限，以实际到位资金的1.5%/年提取管理费。根据上述规定，使用绿色产业扶贫基金建设圈舍的年租金回报原则上不能低于6%。详见附件8：《贵州省绿色产业扶贫投资基金管理办法》第3、5页第九、十九条。

贵州首信公司目前租赁使用的开阳种猪场，由贵阳市菜篮子集团有限公司投资建设。通过天眼查可以发现，贵州省绿色产业扶贫投资基金占贵阳市菜篮子集团有限公司23.87%的股权，菜篮子集团在开阳场的圈舍建设中使用了此基金。

2、贵州省扶贫资金金额较小，一般用于补贴企业圈舍改造和附属设施配套，没有明确的收益率标准，但在贵州省内一般不低于8%/年。例如：在2020年9月，贵州风行农牧科技有限公司（广州越秀集团下属企业）获得的80万扶贫资金要求的年回报比例为8%。详见附件9：《毕节市农业农村局关于下达2020年度第五批扶贫协作资金的通知》第2页第10行。

五、调研结论

1、以个体老板投资占主导的圈舍，相对较新、手续合规、设施设备满足生产运营要求的，自2019年下半年以来的租赁价格，按照母猪存栏进行计算，一直维持在约1500元/头/年。包含保育育肥的，则不低于2000元/头/年。

2、政府下属企业、村集体、农村合作社主导建设的圈舍，租赁费用以圈舍固定资产投资总额的比例确定，调研项目样本年租金比例区间为6.5%-10.1%，其中2019年下半年之后签订的租赁项目均不低于8%。

3、根据《贵州省绿色产业扶贫投资基金管理办法》（黔脱贫基金领[2018]2号文件）的规定，开阳种猪场业主单位贵阳市菜篮子集团在农业项目建设中使用的贵州省绿色产业扶贫投资基金的年收益率原则上不能低于6%。

4、在生猪市场价格持续低迷的情况下，未来的圈舍租赁谈判，使用“基本租金+肥猪价格超价分红”的模式较容易达成共识。